A taxa de esforço é um conceito fundamental e de grande importância para qualquer pessoa que pretenda contratar um empréstimo bancário para aquisição de habitação própria. Este indicador mede a proporção ou percentagem exata do rendimento mensal disponível que será utilizada e gasto com o pagamento da prestação mensal referente ao crédito à habitação que se deseja obter.
Calcular de forma correta e precisa a taxa de esforço de cada cliente é absolutamente essencial para que o banco consiga avaliar adequadamente a real capacidade financeira daquele cliente em particuliar e também para que a instituição bancária consiga gerir e mitigar o risco de possíveis incumprimentos futuros do pagamento do crédito habitação por parte do cliente. Vejamos então em grande detalhe todos os passos necessários para determinar corretamente este importante rácio no contexto específico do mercado de crédito à habitação em Portugal.
Limites da Taxa de Esforço na Aprovação de Crédito
Em Portugal, ao contrário de outros países, existem limites legais máximos pré-definidos para o valor da taxa de esforço permitido na contratação de novos créditos à habitação pelos bancos. Esses limites são de 50% da renda mensal para mutuários com um rendimento mensal bruto total até 2.500 euros, de 45% para rendimentos entre 2.500 e 5.000 euros por mês, e de 40% para rendimentos acima de 5.000 euros por mês. Estes limites máximos aplicam-se ao valor médio da taxa de esforço ao longo de toda a vigência do contrato do crédito habitação. Apenas na fase inicial do crédito, a taxa de esforço pode ser superior em até 5 pontos percentuais face aos limites referidos.
Documentos Solicitados ao Cliente
Para que o banco consiga calcular correta e precisamente a taxa de esforço de cada cliente, irá solicitar que o mesmo apresente e entregue vários documentos comprovativos e fidedignos acerca dos seus rendimentos regulares mensais e também dos seus encargos e despesas mensais recorrentes. Os principais documentos normalmente pedidos são declarações de IRS dos últimos dois anos para confirmar os rendimentos, os três últimos recibos de vencimento e o contrato de trabalho para comprovar o salário, extratos bancários completos dos últimos três meses e ainda uma declaração da Segurança Social comprovando os descontos regularmente feitos para a futura pensão de velhice.
Fórmula de Cálculo
A fórmula matemática de cálculo da taxa de esforço de um cliente é bastante simples:
Taxa de Esforço (%) = (Encargos Financeiros Mensais / Rendimento Líquido Mensal) x 100
Passemos então a analisar em maior detalhe os dois elementos fundamentais a contabilizar corretamente para apurar o rácio.
Rendimento Mensal Líquido do Agregado Familiar
Neste ponto, somam-se todas as fontes de rendimento mensal líquido, após impostos e contribuições, de todos os elementos do agregado familiar que apresentem rendimentos permanentes e regulares. Incluem-se aqui salários e vencimentos do trabalho por conta de outrem, pensões e outros abonos pagos pela Segurança Social, rendimentos empresariais e profissionais, rendimentos de capitais, dividendos de investimentos e rendas recebidas de propriedades. Um tipo de rendimento muito comum a contabilizar nesta soma é a pensão mensal de velhice.
Encargos Financeiros Mensais
Nos encargos financeiros mensais a considerar no numerador, incluem-se todos os compromissos financeiros fixos e regulares que o cliente já possua. O primeiro será o valor da prestação mensal estimada para o novo crédito habitação que se pretende contratar. Somam-se ainda prestações de outros empréstimos já existentes, como crédito automóvel, crédito pessoal ou cartões de crédito. Outras despesas fixas como pensões de alimentos, despesas de condomínio, escolas dos filhos ou seguros devem igualmente ser contabilizadas.
Orientações Gerais sobre o Cálculo
De um modo geral e resumido, o cliente deve contabilizar no numerador da fórmula todos os encargos financeiros fixos e previsíveis associados ao novo crédito habitação e a outros compromissos financeiros já existentes. No denominador, somará todas as fontes de rendimento líquido permanente de todos os elementos do seu agregado familiar. Quanto maior for o rendimento em relação aos encargos, mais baixa será a taxa de esforço resultante, o que reduzirá o risco de crédito assumido pelo banco. Usar este rácio para avaliar corretamente a capacidade financeira do cliente é absolutamente crucial para uma decisão bem fundamentada e informada sobre a viabilidade e sustentabilidade de conceder o crédito habitação solicitado.
Vantagens de Manter uma Taxa de Esforço Controlada
O cliente deve procurar manter a taxa de esforço calculada dentro de limites prudentes e reduzidos, de forma a garantir que:
- Existe uma maior probabilidade de o crédito habitação ser aprovado pelo banco;
- As taxas de juro propostas pelo banco serão mais competitivas e favoráveis;
- Haverá uma boa capacidade de responder a imprevistos sem comprometer o orçamento familiar;
- O risco de incumprimento futuro será substancialmente menor;
- A estabilidade financeira de toda a família será muito maior.
Considerações Finais
Em conclusão, calcular corretamente a taxa de esforço segundo as regras estabelecidas e mantê-la sob controlo deverá ser uma prioridade máxima para qualquer consumidor que pretenda solicitar e contratar um crédito à habitação. Cabe ao cliente fornecer ao banco a informação completa e fidedigna sobre todos os seus rendimentos e encargos. Respeitar os limites legais vigentes e garantir alguma folga na taxa de esforço final é absolutamente aconselhável para assegurar a aprovação do crédito habitação em condições favoráveis e também evitar surpresas negativas no futuro. Uma adequada gestão deste importante indicador pelo consumidor é a chave para o sucesso e sustentabilidade de longo prazo de uma operação de crédito à habitação bem sucedida.