Quatro perguntas decidem tudo o que diz respeito ao muro: de quem é, que altura pode ter, que tipo de muro é, e se precisa de licença.
De quem é o muro
A lei presume que o muro divisório é comum.
Artigo 1371.º (Presunção de compropriedade)
1. A parede ou muro divisório entre dois edifícios presume-se comum em toda a sua altura, sendo os edifícios iguais, e até à altura do inferior, se o não forem.
2. Os muros entre prédios rústicos, ou entre pátios e quintais de prédios urbanos, presumem-se igualmente comuns, não havendo sinal em contrário.
A presunção cai perante um sinal em contrário. O artigo diz quais são:
Artigo 1371.º (Presunção de compropriedade, n.º 3)
São sinais que excluem a presunção de comunhão:
a) A existência de espigão em ladeira só para um lado;
b) Haver no muro, só de um lado, cachorros de pedra salientes encravados em toda a largura dele;
c) Não estar o prédio contíguo igualmente murado pelos outros lados.
Na prática: um muro com o beirado inclinado só para um lado presume-se desse lado. Um muro construído todo dentro de um dos terrenos não é comum.
Se o muro é do vizinho e quer passar a ter direitos sobre ele, a lei dá um caminho pago:
Artigo 1370.º (Comunhão forçada)
1. O proprietário de prédio confinante com parede ou muro alheio pode adquirir nele comunhão, no todo ou em parte, quer quanto à sua extensão, quer quanto à sua altura, pagando metade do seu valor e metade do valor do solo sobre que estiver construído.
2. De igual faculdade gozam o superficiário e o enfiteuta.
Casos concretos: quem paga o muro entre vizinhos e por onde passa a estrema.
Altura: não existe número nacional
O Código Civil dá o direito de fechar o prédio.
Artigo 1356.º (Conteúdo)
A todo o tempo o proprietário pode murar, valar, rodear de sebes o seu prédio, ou tapá-lo de qualquer modo.
O artigo não fixa altura nenhuma. A altura está no regulamento municipal de urbanização e edificação, o RMUE. Muda de concelho para concelho.
Quem procura «altura máxima de muro em Portugal» não encontra um número porque ele não existe: altura máxima de muro entre vizinhos — o que diz a lei.
Vedação ou suporte de terras
Um muro de vedação separa dois terrenos. Um muro de suporte segura terra de um lado mais alto.
A diferença não é de nome. O muro de suporte recebe empuxo permanente. Precisa de sapata, armadura e drenagem calculadas. Acima de certa altura exige projeto de estabilidade.
Muitos muros que fissuram ao fim de dois anos são muros de vedação a fazer trabalho de muro de suporte: quando um muro de suporte é mesmo necessário.
Sebes na estrema
Vegetação não é obra. Tem regra própria no Código Civil.
Artigo 1359.º (Sebes vivas)
1. Não podem ser plantadas sebes vivas nas estremas dos prédios sem previamente se colocarem marcos divisórios.
2. As sebes vivas consideram-se, em caso de dúvida, pertencentes ao proprietário que mais precisa delas; se ambos estiverem no mesmo caso, presumem-se comuns, salvo se existir uso da terra pelo qual se determine de outro modo a sua propriedade.
Repare no n.º 1: os marcos vêm primeiro, a sebe depois. É o inverso do que costuma acontecer.
Licença
Depende do muro e do concelho. O que confirmar antes de começar: muro de vedação precisa de licença.
O que pedir ao vendedor
- Planta com as estremas e a posição do muro em relação a elas.
- Quem construiu o muro e quando.
- Acordo escrito com o vizinho, se existir.
- Processos na câmara relativos ao muro.
Casos reais e números discutem-se no Fórum da Obra.