Verifique seis coisas antes de assinar. Cada uma muda o que pode construir ou quanto vai custar.
1. Urbano ou rústico
A classificação está no PDM do concelho. Terreno urbano tem capacidade construtiva definida. Terreno rústico não se converte a pedido do comprador. A alteração depende da revisão do plano.
O PDM está no site da câmara. Nem sempre é fácil de encontrar: como consultar o PDM de um terreno.
2. Condicionantes
REN, RAN, servidões e zonas de proteção não se veem no terreno. Veem-se na planta de condicionantes. Uma condicionante pode impedir a construção num lote classificado como urbano.
3. Infraestruturas na frente
Confirme água, eletricidade e saneamento. Se não chegam ao lote, a ligação é paga pelo proprietário. O custo depende da distância.
4. Acesso
O acesso é por caminho público ou por servidão. Servidão escrita na descrição predial é segura. Passagem por costume não é.
5. Estremas
A planta, o muro existente e o vizinho dizem muitas vezes coisas diferentes. A lei parte de uma presunção:
Artigo 1371.º (Presunção de compropriedade)
1. A parede ou muro divisório entre dois edifícios presume-se comum em toda a sua altura, sendo os edifícios iguais, e até à altura do inferior, se o não forem.
2. Os muros entre prédios rústicos, ou entre pátios e quintais de prédios urbanos, presumem-se igualmente comuns, não havendo sinal em contrário.
Presunção não é certeza. O mesmo artigo lista o que a afasta:
Artigo 1371.º (Presunção de compropriedade, n.º 3)
São sinais que excluem a presunção de comunhão:
a) A existência de espigão em ladeira só para um lado;
b) Haver no muro, só de um lado, cachorros de pedra salientes encravados em toda a largura dele;
c) Não estar o prédio contíguo igualmente murado pelos outros lados.
Se o muro já existe, veja de que lado está construído. Peça ao vendedor o que houver por escrito: quem paga o muro entre vizinhos e por onde passa a estrema.
Se quiser adquirir direitos sobre um muro que é do vizinho, existe caminho legal:
Artigo 1370.º (Comunhão forçada)
1. O proprietário de prédio confinante com parede ou muro alheio pode adquirir nele comunhão, no todo ou em parte, quer quanto à sua extensão, quer quanto à sua altura, pagando metade do seu valor e metade do valor do solo sobre que estiver construído.
2. De igual faculdade gozam o superficiário e o enfiteuta.
6. Desnível
Um metro de diferença numa frente de trinta muda escavação, muros e drenagem. Terra em cota superior empurra. O que a segura deixa de ser vedação e passa a ser muro de suporte: outra sapata, outra armadura, drenagem obrigatória. Acima de certa altura exige projeto.
Confirme isto antes de pedir orçamentos: quando um muro de suporte de terras é mesmo necessário.
Depois da escritura: fechar o terreno
O direito de fechar o prédio é do proprietário:
Artigo 1356.º (Conteúdo)
A todo o tempo o proprietário pode murar, valar, rodear de sebes o seu prédio, ou tapá-lo de qualquer modo.
O artigo não fixa altura. A altura vem do regulamento municipal: altura máxima de muro entre vizinhos. Nem toda a vedação precisa de licença, mas algumas precisam: o que confirmar antes de começar.
Casos reais e números discutem-se no Fórum da Obra.